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阴云笼罩新城控股

新城控股的增长有何疑点?在王振华被刑拘后新城系上市公司股价的变动又有何诡异之处?未来新城控股又将去向何方?

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责编:陈惟杉

编审:郭芳

(本文刊发于《中国经济周刊》2019年第13期)

自从7月3日,时任新城控股董事长王振华因涉嫌猥亵女童被刑拘一事被曝光,新城控股始终处在舆论漩涡之中。

尽管公司迅速完成人事更替,果断进行切割,并在公开信中连用4个“深表歉意”。但公众愤怒的情绪并未得到平息,最直观的体现便是新城系上市公司股价低迷的表现。

王振华的丑闻被曝光不仅让外界看到这位有着众多光鲜标签的企业家丑恶的另一面,它更像阴云一样笼罩着新城控股。

人们开始重新审视这家销售额位居前列的地产公司的过去、现在与未来。

新城控股的增长有何疑点?在王振华被刑拘后新城系上市公司股价的变动又有何诡异之处?未来新城控股又将去向何方?

p37 插图:《中国经济周刊》美编 孙竹

 插图:《中国经济周刊》美编 孙竹

漩涡中的新城控股

《中国经济周刊》记者  宋杰 │ 上海报道

7月10日,上海检方以涉嫌猥亵儿童罪对王某某等二人批准逮捕。

德不配位,必有灾殃。

几天前,曾经的新城控股(601155.SH)董事长、如今的前董事长王振华猥亵幼女一事引发舆论关注后,新城控股便连夜更换董事长,王振华之子王晓松火线上位,但也阻止不了股价一路狂泄,167家投资机构疑似踩雷。王振华关联的3家上市公司,两天内市值蒸发近300亿元。

过亿身家的富豪居然对幼女下手!难怪有人心疼A股股民说,炒股提心吊胆,担心财务造假,担心扇贝跑了,担心董事长通过不正规手段送女儿上名校,还要担心董事长是不是个变态。

7月8日,处于舆论漩涡中的新城控股曾就投资者关心的一系列问题进行了回应,在位于上海市普陀区中江路388弄6号的新城控股大厦10层,公司品牌部负责人接受了《中国经济周刊》采访,不过看罢回应,不少网友愈加愤怒:“原董事长的个人行为——这话真刺耳,公司都是他创立的……就是他要负责!”

事还没完。就新城控股而言,高管的人性丑闻,只是掀开遮羞布的一角。诸多波谲云诡的内部操作和其后隐藏的风险,只怕才露出冰山一角。

伪善

在“猥亵幼女”丑闻爆出之前,王振华的“好人”标签有很多:慈善家、企业家,还曾任政协委员、人大代表。

2013年,新城控股创办的大型公益品牌“七色光计划”成立,致力于抚育、培养和教育贫困地区青少年。王振华曾表示,该公益计划经过多年运营,已从单纯的图书馆建设和公益支教,拓展到“儿童健康、人道救助”等多个公益板块。

事发前,王振华是新城控股集团股份有限公司法定代表人、董事长。旗下有194家公司,其中3家是上市公司。 

就财富值来说,2018年,王振华与其子以230亿元人民币的身家,位列胡润百富榜第133名。

除此之外,王振华头顶诸多“红帽子”。他曾任上海市政协委员、江苏省人大代表,获得过中华慈善突出贡献人物的荣誉。

王振华创办新城的过程,也不无传奇。

1998年,新城进入常州市区。在此之前,王振华只是在江苏省常州市武进区湖塘镇开发建设了一个两幢仅可容纳72户人家的综合楼项目,就此起步。

2001年,新城地产重组江苏五菱实现借壳上市,拥有了融资平台,成为江苏省一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司。

2003年,新城走出江苏,踏进上海市场,开启了“黑马”模式。

此后王振华带领新城控股,先后踏准上海及周边二线楼市房价快速上涨节奏,以及长三角三四线城市棚改去库存的红利,土地货值短期内放大,销售额连年翻倍。

2015年年底,新城控股上市交易。

狂奔

上市后,新城控股一路高歌猛进,2015年和2016年上半年累计拿地60块,还定下个“小目标”:2020年实现1000亿以上销售额。

谁知,这个小目标竟提早且翻倍实现了。2018年,新城控股合同销售金额一举冲上2210.98亿高位,较上年增长74.82%。就在这一年,新城控股杀进行业前十。

“前十”对房企意味着什么?

金融圈业内人士对《中国经济周刊》记者说,不少金融机构内部有所谓的融资白名单,在白名单上的企业,可获得更多融资支持。

具体是哪些支持?

更高的融资额度,更灵活的融资组合,更低的融资成本。

强者恒强的逻辑下,房产行业马太效应加剧。以规模换排名、以排名换融资的做法,早成为房企心照不宣的默契。

加之,在头部房企规模争夺战进入尾声后,规模扩张的战场悄然转移至中型房企。不少企业手段相当激进。加杠杆、8个盖子盖9个碗,只要资金链不断,高周转的游戏就能一直玩下去。

只是,金融机构也不是傻子。一旦房企开发销售出现震荡、现金流吃紧,金融机构有多大几率不顾风险而与企业“生死相依”?  

虽说目前新城控股资产负债率只在80%的行业警戒线上方不远(2018年财报显示为84.57%),但净负债率已快步攀升至80%,甚至在2018年年中一度击穿100.4%。

不过,业内多位分析师认为,单从账面来看,新城控股短期内并不存在偿债压力,因为其货币资金,较短期借款和一年内到期非流动负债的总和,多出了320多亿元,完全可以覆盖短期偿债需求。

当然,这是在货币资金属实的前提下。

戏法

回头看新城控股今年3月许下的2019年销售目标,自信满满:2700亿。

口号喊得这么响,想不引发上交所关注都难。果不其然,上交所今年4月就给新城控股去了一封问询函,提了16个问题。不少业内人士阅毕均有相似感慨:这问询函,中心思想很明确啊,是否虚增利润,新城控股站出来走两步。

怎么就涉嫌虚增利润了?主要有这么三点。

头一件,存贷双高:存款和借款都很高。什么意思呢?自己手里明明有钱,还要去借钱。

来看看新城控股是怎么做的。这家企业2018年末货币资金为454.09亿元,比2017年翻了一番。即便如此,公司的长期借款和短期借款,加起来却有259.39亿元。

454相比259,这可是有富余的,犯得着去借吗?

有意思的是,交易所近期还曾如此对另一家上市公司发出问询,就是康美药业300亿现金“一夜蒸发”那件事。

再说第二桩。公司的投资性房地产评估增值28.09亿,与上年相比,增幅超过200%。

什么是投资性房地产?根据会计准则,用于销售和出租的房产,便是投资性房地产。对这类资产如何估值?两种办法,一是按历史成本入账,每年计提折旧;二是按市场评估价入账,后续根据市场价进行评估。

新城控股采用的是第二种办法。但这样一来,资产增值或减值的部分,会直接影响企业当年利润。

这部分资产在2018年,身价较上一年涨了两倍。要知道,2018年是楼市小年,不管一二线,还是三四线楼市,都走出了前高后低乃至“沉沉入冬”的压抑走势。这种情况下,身价不降反而大增?

你以为这就完了?且没呢。

新城控股还把3家持股比例在32.38%~50.50%的合营公司的利润,纳入合并报表范围,这为母公司带来了6.77亿元的投资收益,占公司2018年归母净利润的6.45%。

不过,奇怪的是,24家新城控股持股比例超过50%、原则上要求并表的子公司的利润,却没有合并进来。

这些公司有什么特点呢?加总利润共计为-8255万元,也就是处在亏损状态。新城控股这波操作到底什么意思?诸位看官自己明断吧。

换血

7月4日,一位本将与新城控股展开房地产融资合作的项目负责人对《中国经济周刊》记者说,“现在我们所有的合作都暂停了,说实话,最担心的是‘老王’变‘小王’之后的人事安排。在房地产圈,能便宜地搞到钱的才是老大,你懂的。”

这种担心并非空穴来风。 7月8日,王振华申请辞任的当天,新城控股召开第二届董事会第十七次会议,补选王晓松任公司第二届董事会提名委员会委员及战略委员会主任委员,同时补选曲德君为公司第二届董事会董事候选人。

值得一提的是,曲德君曾经是万达集团的一员“大将”,曾经追随王健林17年,新城系的陈德力、黄春雷都曾是曲德君部下。

截至记者发稿前,新城系3家上市公司股价均下跌了三成,整个新城系上市公司市值缩水超过500亿元。评级机构标普和惠誉均把新城控股列入负面观察名单。而诸多基金公司下调新城控股的估值,如泰达宏利、财通基金、国金基金等基金均将新城控股的估值下调为25.21元/股。

此轮“换血”是否可以真正意义上“切割”与王振华的关系,子承父业能否力挽狂澜,尚不得而知,要知道“老王”虽已不是董事长,可还是新城控股的实控人啊。

回到侵害事件本身,更多的评论认为,当下应该追问的是王振华是否“惯犯”,是否有更多的受害者,受害者如何摆脱阴影?新城系的存亡与这些相比都要让位。  

新华社发布评论说,法律面前人人平等,对猥亵儿童的犯罪分子,无论他是什么身份,也不管他有多少资产,必须依法严惩、决不手软!

还有个迫切需要解决的小问题:最初,《新民晚报》一则不到700字的消息稿,将王氏兽行公之于众,随后却被删除。是谁下令删除了那篇700字文章,愿意出来聊聊吗?

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